การเพิ่มขึ้นของอุปทานที่อยู่อาศัยในเมืองยอดนิยมรวมถึงอัมสเตอร์ดัมนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของราคาบ้าน?

ความคิดทางเศรษฐกิจร่วมกันกำหนดว่าการเพิ่มขึ้นของราคาควรนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของอุปทานและการเพิ่มขึ้นของอุปทานนั้นจะนำไปสู่การลดลงของราคา จากคำกล่าวของ Maarten van Poelgeest อดีตเทศมนตรีแห่งอัมสเตอร์ดัมสิ่งที่ตรงกันข้ามกำลังเกิดขึ้นในอัมสเตอร์ดัมและเมืองยอดนิยมอื่น ๆ เขาอ้างในบทความใน De Groene Amsterdammerว่า:

'Hoe meer er gebouwd wordt, hoe aantrekkelijker de stad wordt เอ้อ komen meer voorzieningen, er komt meer reuring. Nieuw aanbod maakt de vraag และ juist weer groter - ระหว่างเดอ huizenprijzen hoger '

ซึ่งหมายความว่า:

ยิ่งมีสิ่งก่อสร้างมากเท่าใดเมืองก็จะยิ่งดึงดูดมากขึ้นเท่านั้น จะมีสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มเติมมีความวุ่นวายมากขึ้น อุปทานใหม่จึงทำให้อุปสงค์มีขนาดใหญ่ขึ้นและราคาบ้านก็สูงขึ้น '

การใช้เหตุผลของ Maarten van Poelgeest นั้นน่าเชื่อถือ แต่มีหลักฐานว่าเกิดขึ้นจริงหรือไม่? มีหลักฐานว่าการเพิ่มขึ้นของอุปทานที่อยู่อาศัยนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านเนื่องจากที่อยู่อาศัยในพื้นที่กลายเป็นที่น่าสนใจมากขึ้น?

ฉันกำลังมองหาคำตอบจากหลักฐานเชิงประจักษ์จากแนวโน้มในอดีตจนถึงปัจจุบันเพื่อนำเสนอข้อเรียกร้อง / สมมติฐานโดย Maarten van Poelgeest จนถึงการวัดที่ดีที่สุด

หมายเหตุ: ฉันไม่ได้ขอแค่ความสัมพันธ์อย่างชัดเจน ความสัมพันธ์ระหว่างการเพิ่มขึ้นของอุปทานและการเพิ่มขึ้นของราคาสามารถอธิบายได้อย่างง่ายดายโดยการย้อนกลับของสาเหตุที่ฉันขอที่นี่ ฉันรู้ว่าสาเหตุเป็นเรื่องยากที่จะให้หลักฐาน แต่ไม่ควรเป็นไปไม่ได้

สมมุติว่านักเศรษฐศาสตร์ไม่เห็นด้วยกับวิทยานิพนธ์นี้และหลักฐานเชิงประจักษ์ระดับเมืองส่วนใหญ่ชี้ไปในทิศทางตรงกันข้าม เช่น

ในที่สุดเราก็สรุปได้จากทั้งทฤษฎีและหลักฐานเชิงประจักษ์ว่าการเพิ่มที่อยู่อาศัยใหม่จะเพิ่มขึ้นในราคาปานกลางและทำให้ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมากสำหรับครอบครัวที่มีรายได้ต่ำและปานกลาง

[ ... ]

มีงานวิจัยจำนวนน้อยใช้ข้อมูลแบบพาเนลและพบว่าการควบคุมการใช้ที่ดินที่เข้มงวดมากขึ้นทำให้อุปทานลดลงและราคาสูงขึ้น แจ็กสัน (2016) ใช้ข้อมูลระยะยาวจากเมืองของแคลิฟอร์เนียเพื่อประเมินผลกระทบจากการใช้กฎระเบียบการใช้ที่ดินเพิ่มเติมของเมืองที่มีต่อจำนวนใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ที่ออกและพบว่ากฎระเบียบการใช้ที่ดินเพิ่มเติมแต่ละรายการลดการอนุญาตหลายครอบครัวและใบอนุญาตครอบครัวเดี่ยว โดยเฉลี่ยมากกว่า 6% และ 3% ตามลำดับและกฎระเบียบที่ลดความหนาแน่นที่อนุญาตมีผลกระทบที่ยิ่งใหญ่กว่า Zabel และ Dalton (2011) ใช้ข้อมูลตามยาวจากเมืองในรัฐแมสซาชูเซตส์และพบว่าการเพิ่มขึ้นของขนาดล็อตขั้นต่ำจะตามด้วยการเพิ่มขึ้นของราคาอย่างมีนัยสำคัญ ดูข้อมูลระยะยาวเกี่ยวกับเทศบาลในเขตเมืองบอสตัน (แมสซาชูเซตส์) Glaeser and Ward (2009) พบว่าการยอมรับกฎระเบียบท้องถิ่นที่เข้มงวดนำไปสู่ราคาบ้านที่สูงขึ้น แต่ค่าสัมประสิทธิ์ลดลงในขนาดและสูญเสียความสำคัญเมื่อพวกเขาควบคุมประชากรประชากร พวกเขาชี้ให้เห็นว่าสิ่งนี้คาดว่าหากบ้านในเขตอำนาจศาลอื่นถูกมองว่าเป็นสิ่งทดแทนที่สมบูรณ์แบบ ดังนั้นในขณะที่ข้อ จำกัด ด้านอุปทานอาจเพิ่มราคาในตลาดโดยรวม แต่ก็ไม่สามารถเพิ่มขึ้นอย่างไม่เป็นสัดส่วนในพื้นที่เฉพาะที่พวกเขาถูกกำหนดเนื่องจากผลกระทบที่ล้นไปทั่วเขตอำนาจศาล

นักวิจัยหลายคนใช้ตัวแปรเครื่องมือเพื่อพยายามประเมินผลกระทบของข้อ จำกัด ด้านกฎระเบียบอย่างชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับอุปทานและราคาของที่อยู่อาศัย Ihlanfeldt (2007) ใช้วิธีการดังกล่าวเพื่อศึกษากฎระเบียบในท้องที่ในฟลอริด้าและพบว่ากฎระเบียบที่คาดการณ์อย่างมีนัยสำคัญเพิ่มราคาของบ้านครอบครัวเดี่ยว Saks (2008) ใช้ตัวแปรเครื่องมือและแสดงให้เห็นว่าการเพิ่มขึ้นของความต้องการแรงงานนำไปสู่การก่อสร้างที่อยู่อาศัยน้อยลงและการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยในเขตปริมณฑลที่มีอุปทานที่อยู่อาศัยที่ จำกัด มากขึ้น Hilber และ Vermeulen (2016) แสดงให้เห็นว่าการเปลี่ยนแปลงในความต้องการนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านในท้องถิ่นมากกว่าการเพิ่มขึ้นของอุปทานในเขตเทศบาลในอังกฤษที่มีข้อ จำกัด ด้านกฎระเบียบมากขึ้น

โดยรวมแล้วความสำคัญของหลักฐานแสดงให้เห็นว่าการ จำกัด อุปทานเพิ่มราคาที่อยู่อาศัยและการเพิ่มอุปทานจะช่วยให้ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมากขึ้น [... ] แม้ว่ามันจะเป็นความจริงแน่นอนว่าที่ดินถูก จำกัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบางตลาด (Saiz, 2010), ที่ดินสามารถใช้อย่างเข้มข้นมากขึ้นเพื่อให้ที่อยู่อาศัยมากขึ้น ข้อ จำกัด ในที่ดินที่มีที่อยู่อาศัยรวมทำให้ที่อยู่อาศัยแตกต่างจากสินค้าหลายอย่าง แต่ความแตกต่างคือหนึ่งในระดับ: อุปทานของที่อยู่อาศัยสามารถเพิ่มขึ้นแม้ในตลาดที่มีข้อ จำกัด และราคาโดยทั่วไปควรตกอยู่ในการตอบสนอง Dipasquale, 1999; Mayer & Somerville, 2000)

[... ] ตัวกรองที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ลดลงหรือสูญเสียคุณค่าตามอายุแสดงถึงอุปทานใหม่ในตลาดย่อยที่ราคาต่ำกว่า [... ] จากการวิจัยล่าสุดพบว่าการกรองเป็นแหล่งข้อมูลหลักสำหรับการเพิ่มสต็อกสินค้าที่มีราคาไม่แพงระหว่างปี 2003 และ 2013 ในขณะที่การก่อสร้างใหม่เป็นผู้สนับสนุนรายใหญ่ที่สุดสำหรับการเช่าที่มีราคาสูงกว่า เช่าราคา (ศูนย์รวมสำหรับที่อยู่อาศัย, 2015, รูปที่ 14) นอกจากนี้ Weicher, Eggers และ Moumen (2016) รายงานว่า 23.4% ของหน่วยเช่าที่ไม่แพงสำหรับผู้มีรายได้น้อยมากในสหรัฐอเมริกาในปี 2013 ได้ถูกกรองออกจากหมวดค่าเช่าที่สูงขึ้นในปี 1985 อีก 21.8% เป็น Conversion จาก เดิมเคยเป็นเจ้าของบ้านหรือเช่าตามฤดูกาล 9 หน่วยเช่าที่มีราคาสูงกว่าซึ่งถูกกรองให้มีราคาไม่แพงในปี 2556 นั้นคือหน่วยเช่าปานกลางในปี 1985 แต่ 15% ของหน่วยที่ถูกกรองเป็นหน่วยเช่าสูงในปี 1985 โปรดทราบว่าการกรองเกิดขึ้นในกรอบเวลาที่สั้นลงเช่นกัน ; ในบรรดาห้องชุดที่ราคาไม่แพงในปี 2556 19% เป็นห้องเช่าที่สูงขึ้นในปี 2548

การวิจัยล่าสุดการวิเคราะห์รายได้ของผู้อยู่อาศัยต่อเนื่องของบ้านยังแนะนำการกรองลงมากโดยเฉพาะอย่างยิ่งของสต็อกให้เช่าเนื่องจากการแปลงอายุ เมื่ออายุสต็อกที่ครอบครองโดยเจ้าของส่วนหนึ่งเปลี่ยนเป็นค่าเช่า (Rosenthal, 2014) อย่างไรก็ตามโรเซนธาลยังพบว่าอัตราการกรองนั้นลดลงอย่างมากในพื้นที่ที่มีอัตราเงินเฟ้อของราคาบ้านสูงถึงแม้ว่าจะยังมีการกรองแบบลดลง

ในระยะสั้นการก่อสร้างใหม่มีความสำคัญต่อการรักษาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงแม้ในตลาดที่การก่อสร้างใหม่ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยระดับสูงที่คนส่วนใหญ่ไม่สามารถจ่ายได้ การขาดอุปทานเพื่อตอบสนองความต้องการในระดับไฮเอนด์ส่งผลกระทบต่อราคาข้ามตลาดย่อยและทำให้ที่อยู่อาศัยราคาถูกลงสำหรับผู้อยู่อาศัยในตลาดย่อยที่มีต้นทุนต่ำกว่า

ในที่สุดก็มาถึงการอภิปรายของวิทยานิพนธ์ที่แม่นยำที่คุณถามเกี่ยวกับ:

คลางแคลงบางคนแย้งว่าแม้ว่าอุปทานเพิ่มเติมสามารถช่วยให้ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในระยะสั้นมันจะไม่ในระยะยาวเพราะอุปทานเพิ่มเติมจะทำให้เกิดความต้องการมากขึ้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งในหมู่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าที่ร่ำรวยกว่าผู้อยู่อาศัยในละแวกใกล้เคียง Redmond, 2015) การอ้างสิทธิ์นั้นคล้ายคลึงกับการโต้แย้งว่าการสร้างทางหลวงมากขึ้นจะไม่ลดความแออัดเนื่องจากค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่ลดลงจะทำให้ผู้คนขับรถมากขึ้นหรือใช้เส้นทางนั้น (กอร์แฮม, 2009) ในกรณีนี้การโต้แย้งคือการทำให้เขตอำนาจศาลมีราคาไม่แพงมากขึ้นการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยจะดึงดูดความต้องการใหม่ - ทั้งจากผู้อยู่อาศัยปัจจุบันที่จะออกจากที่อื่นและจากผู้ที่อาศัยอยู่ในที่อื่นซึ่งตอนนี้จะเลือกย้ายไปอยู่ที่เขตอำนาจศาล นอกจากนี้การโต้แย้งยังดำเนินต่อไป ค่าเช่าและราคาที่ลดลงอาจทำให้เกิดอุปสงค์แฝง - ผู้ที่อาศัยอยู่กับเพื่อนร่วมห้องหรือสมาชิกในครอบครัวอาจเลือกที่จะจัดตั้งครัวเรือนของตัวเอง (Ellen & O'Flaherty, 2007) หรือผู้คนอาจเลือกลงทุนในเมือง . อุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นนั้นจะผลักดันราคาให้กลับมาจนกว่าอุปทานจะสามารถตอบสนองได้อีกครั้งทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาไม่แพงมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้เท่านั้นตามการโต้แย้งและเพิ่มความหนาแน่นของเขตอำนาจศาล

แม้ว่าการสร้างทางหลวงเพิ่มเติมดูเหมือนว่าจะกระตุ้นความต้องการมากขึ้น (Duranton & Turner, 2011) ในกรณีของที่อยู่อาศัยความต้องการเพิ่มเติมไม่น่าจะชดเชยอุปทานใหม่ได้อย่างสมบูรณ์ การชดเชยดังกล่าวต้องการเส้นโค้งความต้องการที่จะยืดหยุ่นได้อย่างสมบูรณ์ - หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือสมมติว่าย่านและเขตอำนาจศาลนั้นเป็นสิ่งทดแทนที่สมบูรณ์แบบและไม่มีข้อ จำกัด ใด ๆ ต่อความสามารถและความเต็มใจของครัวเรือนในการเคลื่อนย้าย นั่นไม่สมจริงการย้ายบ้านไม่เหมือนกับการขับรถเพิ่มอีกสองสามไมล์ (Lewyn, 2016) และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการเคลื่อนย้ายอาจสูง ความต้องการเพิ่มเติมที่เกิดจากที่อยู่อาศัยใหม่จะถูก จำกัด โดยข้อ จำกัด ส่วนบุคคลและเศรษฐกิจเกี่ยวกับความสามารถและความเต็มใจของครัวเรือนที่จะย้ายข้อ จำกัด ในการตรวจคนเข้าเมืองและความไม่แน่นอนและปัจจัยอื่น ๆ ที่อาจขัดขวางผู้เช่าและผู้ซื้อจากการเช่า เพิ่มขึ้น แน่นอนอัตราการเคลื่อนย้ายได้ลดลงอย่างรวดเร็วในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมาและถึงแม้ว่าเหตุผลของการปฏิเสธนั้นกำลังได้รับการถกเถียงกัน แต่การลดลงนั้นแสดงให้เห็นข้อ จำกัด ที่สำคัญเกี่ยวกับความสามารถและความเต็มใจที่จะเคลื่อนไหว

ดังนั้นในระยะยาวในขณะที่บางครัวเรือนอาจถูกดึงออกมาจากข้างนอก (หรือจากภายในเมือง) เพื่อซื้อหรือเช่าบ้านเมื่ออุปทานเพิ่มขึ้นจึงไม่น่าเป็นไปได้ที่ราคาจะสิ้นสุดในระดับเดียวกับที่พวกเขาจะไปถึง ขาดอุปทานใหม่ใด ๆ ในที่สุดตามที่ระบุไว้ข้างต้นหลักฐานเชิงประจักษ์แสดงให้เห็นว่าการจัดหาเพิ่มขึ้นนำไปสู่การลดราคาที่อยู่อาศัย; หากการเพิ่มอุปทานเกิดความต้องการเพิ่มเพียงพอที่จะชดเชยอุปทานที่เพิ่มขึ้นการศึกษาจะไม่พบความสัมพันธ์ระหว่างอุปทานและราคา

มันสามารถเกิดขึ้นได้อย่างแน่นอนในบางสถานการณ์ที่มีข้อ จำกัด มากและด้วย [เอฟเฟ็กต์ใกล้เคียง] ซึ่งแปลเป็นภาษาท้องถิ่น

ผู้ให้เช่าหลายรายในละแวกใกล้เคียงที่มีการเสนอราคาบ้านแบบตลาดกังวลว่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่จะทำให้ปัญหาการจ่ายของพวกเขาแย่ลงโดยการเพิ่มค่าเช่าหรือราคาบ้านการเติมเชื้อเพลิงให้กับผู้อพยพและอาจย้ายผู้อยู่อาศัยเดิม (Atta-Mensah, 2017) Lew, 2017) Hankinson (2017) ตั้งทฤษฎีว่าการต่อต้านของผู้เช่าต่อการจัดหาในท้องถิ่นนั้นได้รับแรงหนุนจากความกังวลดังกล่าว เขาระบุว่าเป็นไปได้ที่การสร้างอาคารใหม่ที่น่าดึงดูดจะเพิ่มราคาเฉพาะ (โดยการปรับปรุงภูมิทัศน์ทางกายภาพนำสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่ ๆ มาสู่ย่านใกล้เคียงและส่งสัญญาณว่าย่านนั้นกำลังปรับปรุง)

การทดสอบข้อเสนอเชิงประจักษ์ค่อนข้างท้าทายเนื่องจากผู้พัฒนาจะถูกดึงดูดโดยธรรมชาติในพื้นที่ที่ราคาและค่าเช่าเพิ่มขึ้น มีหลักฐานว่าการปรับปรุงที่อยู่อาศัยที่ถูกทำลายสามารถเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินโดยรอบได้แม้ในกรณีที่มีการจัดสรรบ้านใหม่หรือที่ได้รับการปรับปรุงให้เป็นที่อยู่อาศัยที่มีรายได้ต่ำ (Diamond & McQuade, 2016; Schwartz, Ellen, Voicu, & Schill, 2006 ) ที่อยู่อาศัยใหม่ศึกษา แต่แทนที่ว่างเปล่าอาคารร้างและจำนวนมากที่ว่างเปล่าในสาระสำคัญการลบความไม่ลงรอยกัน [ ... ]

มีหลักฐานเชิงประจักษ์เพียงเล็กน้อยเกี่ยวกับผลกระทบสุทธิที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยในตลาดใหม่มีต่อราคาหรือค่าเช่าบ้านใกล้เคียงและสิ่งที่มีอยู่อาจไม่เป็นสาเหตุ การศึกษาล่าสุดหนึ่งตรวจสอบผลกระทบของอัตราการตลาดบ้านเดี่ยวครอบครัวที่สร้างขึ้นใหม่ในเว็บไซต์ infill และพบว่าบ้านครอบครัวเดี่ยวที่สร้างขึ้นใหม่สามารถมีผลกระทบเชิงบวกต่อราคาขายของบ้านเดี่ยวครอบครัวใกล้เคียง แต่ผลแตกต่างกันไปด้วย บริบท (Zahirovich-Herbert & Gibler, 2014) การศึกษาการพัฒนา infill สูงระฟ้า multifamily ในสิงคโปร์พบว่าผลกระทบเชิงบวกราคาบ้านใกล้เคียง (Ooi & Le, 2013) เช่นเดียวกับการศึกษาอาคารอพาร์ตเมนต์หลายชั้นเดียวที่สร้างขึ้นในเฮลซิงกิ (Kurvinen & Vihola, 2016) การศึกษาเหล่านี้ทั้งหมดพิจารณาค่าทรัพย์สินและไม่ให้เช่าและไม่มีใครสามารถพิสูจน์ความสัมพันธ์เชิงสาเหตุได้เนื่องจากการพัฒนาอัตราดอกเบี้ยในตลาดมีเป้าหมายไปยังพื้นที่ใกล้เคียงที่พวกเขาคาดหวังว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้น. น่าเสียดายที่เราไม่พบการศึกษาที่ตรวจสอบผลกระทบต่อค่าเช่าแม้ว่าหนึ่งการศึกษาโดยสำนักงานนักวิเคราะห์ด้านกฎหมายของรัฐแคลิฟอร์เนียได้ข้อสรุปว่าการสร้างอัตราดอกเบี้ยในตลาดเพิ่มเติมนั้นเชื่อมโยงกับอัตราการกำจัดที่ลดลง (Taylor, 2016) จากการสำรวจย่านที่มีรายได้ต่ำในย่านเบย์ระหว่างปี 2000 และ 2013 นักวิจัยเหล่านี้พบว่าการผลิตที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยในตลาดมีความสัมพันธ์กับโอกาสที่ผู้มีรายได้น้อยในพื้นที่ใกล้เคียงจะได้รับการกำจัด แม้ว่าการศึกษาที่เป็นเอกเทศผลการวิจัยชี้ให้เห็นว่าสำหรับย่านที่อยู่อาศัยในเมืองที่มีความต้องการสูงการปิดกั้นการก่อสร้างอัตราดอกเบี้ยในตลาดอาจทำให้เกิดแรงกดดันต่อหุ้นที่มีอยู่

ในระยะสั้นแม้ว่าจะเป็นที่ชัดเจนว่าการก่อสร้างบ้านใหม่จะทำให้ราคาและค่าเช่าเพิ่มขึ้นทั่วเมือง แต่ก็ไม่มีทฤษฎีหรือหลักฐานเชิงประจักษ์ที่ชัดเจนว่าเมื่อไรที่ผลกระทบของการรั่วไหลที่เกิดขึ้นในพื้นที่อาจเกิดขึ้นได้ รอบบ้านทันที

มีการศึกษาเมื่อเร็วๆนี้เกี่ยวกับประเด็นหลักของคำถามซึ่งไม่ครอบคลุมในการตรวจสอบข้างต้น:

ผลลัพธ์เบื้องต้นโดยใช้วิธีการแตกต่างเชิงพื้นที่แนะนำว่าผลกระทบความต้องการใด ๆ ที่เกิดขึ้นจะถูกครอบงำด้วยผลกระทบของอุปทานที่เพิ่มขึ้น ในละแวกใกล้เคียงที่คอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์ใหม่สร้างเสร็จระหว่างปี 2557-2559 ค่าเช่าในหน่วยที่มีอยู่ใกล้กับอพาร์ตเมนต์ใหม่ลดลงเมื่อเทียบกับพื้นที่ใกล้เคียงที่ไม่เห็นการก่อสร้างใหม่จนถึงปี 2561 การเปลี่ยนแปลงในการย้ายถิ่นทำให้เกิดผลลัพธ์นี้ แม้ว่าจำนวนผู้ย้ายถิ่นจากย่านที่มีรายได้สูงไปยังพื้นที่ก่อสร้างใหม่จะเพิ่มขึ้นหลังจากที่หน่วยใหม่สร้างเสร็จ แต่จำนวนผู้ที่มีรายได้สูงไปยังหน่วยที่มีอยู่เดิมลดลงจริงเนื่องจากหน่วยใหม่จะดูดซับครัวเรือนจำนวนมาก โดยรวมแล้วผลลัพธ์ของเราแนะนำว่า - โดยเฉลี่ยและในระยะสั้น - การก่อสร้างใหม่ลดค่าเช่าในพื้นที่ใกล้เคียงที่มีเสน่ห์

ดูบล็อกที่พูดคุยกันด้วย (ซึ่งทำได้ดีในการ debunk การเปรียบเทียบถนน) โดยสรุปสรุปสาระสำคัญของการศึกษาหลังอยู่ในแผนภูมินี้:

แผนภูมินี้แสดงให้เห็นว่าราคาค่าเช่าอพาร์ทเมนท์ใกล้กับอาคารใหม่ลดลงเมื่อเทียบกับราคาอพาร์ทเมนท์ที่อยู่ห่างออกไป เส้นประ“ ก่อนหน้า” มีความชันเป็นลบแสดงว่าราคาปฏิเสธสิ่งที่คุณได้รับจากเว็บไซต์ของอาคารใหม่ เส้น“ after” ที่เป็นของแข็งนั้นมีความชันเป็นบวก (ราคาจะเพิ่มขึ้นอีกเมื่อคุณได้รับจากสิ่งปลูกสร้างใหม่) โดยรวมแล้วราคาจะสูงขึ้น (เส้นทึบอยู่เหนือเส้นประ) แต่ราคาจริง ๆ ก็ลดลงถัดจากอาคารใหม่และเพิ่มขึ้นน้อยกว่าในพื้นที่ไกลออกไปจากอาคารใหม่

ข้อมูลเหล่านี้เป็นสิ่งที่ท้าทายอย่างมากต่อทฤษฎีอุปสงค์ที่เกิดขึ้น หากอาคารใหม่สร้างพื้นที่ที่น่าดึงดูดยิ่งขึ้นใครจะคาดหวังว่าจะได้รับผลกระทบที่ใหญ่ที่สุดในพื้นที่ใกล้กับอาคาร แต่สอดคล้องกับมุมมองที่“ อุปทานเพิ่มขึ้นลดค่าเช่า” แบบดั้งเดิมการเพิ่มจำนวนยูนิตในพื้นที่ดูเหมือนว่าจะมีค่าเช่าที่หดหู่ (หรือเพิ่มขึ้นอย่างน้อยค่าเช่า) เมื่อเทียบกับอาคารในบริเวณโดยรอบ

ในคำอื่น ๆ แม้ทฤษฎีที่ว่าราคาอาจเพิ่มขึ้นในประเทศในเขตของอาคารใหม่ไม่ได้ถือขึ้นโดยเฉลี่ยกับความแตกต่างในความแตกต่างของการทดสอบ หากไม่มีแนวทางที่แตกต่างก็สามารถสรุปได้อย่างผิด ๆ เนื่องจากอุปสงค์โดยรวมในเมืองอาจเพิ่มขึ้นเร็วกว่าอุปทานโดยรวม

ยิ่งเมื่อเร็ว ๆ นี้มีบทความเกี่ยวกับ NYCอีกฉบับ(ยังไม่ได้เผยแพร่ในสถานที่ที่ได้รับการตรวจสอบโดยเพื่อน แต่ถูกกล่าวถึงในบทความ NYT เมื่อเร็ว ๆ นี้):

ฉันพบว่าทุก ๆ 10% ของสต็อกที่อยู่อาศัยภายในบัฟเฟอร์ 500 ฟุตค่าเช่าบ้านลดลง 1% การลดค่าเช่าเกิดจากการเพิ่มขึ้นของอาคารสูงมากกว่าการอนุมัติ ทั่วพื้นที่ใกล้เคียงผลกระทบมีขนาดเล็กลงในพื้นที่ส่วนกลางมากขึ้นเนื่องจากความต้องการที่ยืดหยุ่นมากขึ้น ภายในละแวกใกล้เคียงผลกระทบจะมีขนาดเล็กลงสำหรับอาคารเช่าที่ต่ำกว่า ท้ายที่สุดผลกระทบด้านลบดูเหมือนจะถูกผลักดันโดยผลกระทบด้านอุปทานมากกว่าผลกระทบต่อความไม่พอใจเช่นการเปลี่ยนแปลงคุณสมบัติทางกายภาพของพื้นที่ใกล้เคียงมุมมองที่ถูกบล็อกหรือเงา หน่วยที่อยู่อาศัยใหม่ช่วยลดความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับหน่วยที่อยู่อาศัยเดิมและชะลอการเติบโตของค่าเช่าบ้านในระดับปานกลาง

ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยก็ลดลงเช่นกันเมื่อมีการเพิ่มขึ้นสูงใหม่ภายใน 500 ฟุต [... ] เนื่องจาก 99% ของการเพิ่มขึ้นสูงใหม่เป็นคอนโดและอาคารเช่าพวกเขาไม่ได้มีผลกระทบต่อราคาขายของ co-ops และบ้าน 1-5 ครอบครัว ผลกระทบด้านลบมีขนาดใหญ่ขึ้นสำหรับการทดแทนที่ใกล้ชิดยิ่งขึ้นยืนยันถึงผลกระทบทางลบต่อเนื่องจากผลกระทบของอุปทาน

เพื่อแก้ไขข้อสมมติฐานเกี่ยวกับผลกระทบสิ่งอำนวยความสะดวกฉันพบว่าอาคารสูงใหม่และผู้เช่าที่มีรายได้สูงจะดึงดูดร้านอาหารบริการเต็มรูปแบบใหม่คาเฟ่และร้านกาแฟ สิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อการบริโภคเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะทำให้ย่านที่น่าดึงดูดยิ่งขึ้นและอาจเพิ่มค่าเช่าและราคาขาย (Couture and Handbury, 2017) อย่างไรก็ตามผลกระทบสิ่งอำนวยความสะดวกถูกครอบงำโดยผลกระทบอุปทานเนื่องจากค่าเช่าและราคาขายยังคงตกอยู่ในสุทธิ

ดังที่ได้กล่าวไว้ในความคิดเห็นของ OP ด้านล่างการใช้ชีวิตในเมืองใหญ่เทียบกับเมืองเล็ก ๆ (และเทียบกับทุ่งหญ้า) เป็นสิ่งอำนวยความสะดวก อย่างไรก็ตามดูเหมือนว่าจะมีข้อ จำกัด สำหรับผลกระทบนี้หลังจากที่อุปทานที่อยู่อาศัยจำนวนมากลดราคา (เช่า) ลง

สิ่งอำนวยความสะดวกได้รับการศึกษามานานหลายสิบปี แต่อนิจจาบ่อยครั้งที่โดดเดี่ยวส่วนใหญ่ที่แพร่หลายบางทีอาจจะมีรูปแบบ Robackซึ่งโดยทั่วไปแล้วดัดแปลงแบบจำลองดุลยภาพเชิงพื้นที่ทั่วไปของ Rosen กับสินค้า "ปลอด" เช่นที่อยู่อาศัย ("ไม่ต้องสนใจ" เพราะ Roback พิจารณาถึงผลกระทบต่อค่าเช่าเท่านั้น) การใช้แบบจำลองนี้สิ่งหนึ่งจะได้รับ (การเช่า) การไล่ระดับสีสิ่งอำนวยความสะดวกตามราคา Roback สันนิษฐานว่า "ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนที่อยู่อาศัยเป็นศูนย์" (เช่นการย้ายที่ไม่มีค่าใช้จ่าย) การสร้างแบบจำลองเมืองที่ "เปิดบางส่วน" คือค่าใช้จ่ายในการขนย้ายที่ไม่เป็นศูนย์ (และไม่ จำกัด ) ข้ามขอบเขตนั้นเป็นความพยายามครั้งล่าสุด ในทำนองเดียวกันสำหรับการพิจารณาผลรวมของการจัดหาที่อยู่อาศัยและสิ่งอำนวยความสะดวกในค่าเช่า เป็นหนึ่งในบันทึกการทำงานทางทฤษฎีดังกล่าว

เนื่องจากที่อยู่อาศัยมีความยืดหยุ่นมากขึ้น [... ] ค่าเช่าของสิ่งอำนวยความสะดวกเข้าใกล้ศูนย์

นี่เป็นคำถามที่น่าสนใจ

ประการแรกฉันคิดว่ามันจะเป็นการดีกว่าที่จะดูค่าเช่ามากกว่าการจัดหาที่อยู่อาศัย ค่าเช่าเป็นลักษณะของการเป็นเจ้าของบ้านที่ 'บริโภค' ในขณะที่มีองค์ประกอบการลงทุนเพื่อเป็นเจ้าของบ้าน

ที่อยู่อาศัยเป็นชนชั้นการลงทุนมีลักษณะตำแหน่งว่างและอัตราผลตอบแทนต่ำ เหตุผลที่มีตำแหน่งว่างต่ำคือความต้องการในอนาคตเป็นที่รู้จักกันดี (ส่วนใหญ่) การเติบโตของประชากรมีแนวโน้มที่จะคงที่และเป็นต้นเหตุของอุปสงค์

ในทางกลับกันราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะเป็นหน้าที่ของผู้คนจำนวนมากที่สามารถยืมและเป็นผลให้ได้รับอิทธิพลอย่างมากจากสภาพเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยต่ำเช่นเดียวกับที่เราเห็นทั่วโลกอนุญาตให้ผู้คนยืมเงินได้มากขึ้น

อุปทานที่เพิ่มขึ้นจะช่วยลดค่าใช้จ่ายของที่อยู่อาศัย (วัดได้ดีที่สุดโดยค่าเช่า) เท่ากัน

'สิ่งอื่นที่เท่าเทียมกัน' เป็นสิ่งสำคัญ สิ่งอื่น ๆ สามารถเกิดขึ้นได้ (เช่นประชากรที่เพิ่มขึ้นและรายได้) ที่เพิ่มค่าใช้จ่ายของที่อยู่อาศัยแม้ว่าอุปทานที่เพิ่มขึ้นมีแนวโน้มที่จะลดลง

คุณสามารถโต้แย้งเกี่ยวกับอุปสงค์ที่เกิดขึ้นได้ อาจมีความต้องการแฝงอยู่ในเมือง อุปทานที่เพิ่มขึ้นทำให้ผู้ที่ไม่สามารถอาศัยอยู่ในเมืองก่อนที่จะย้ายไปอยู่ที่นั่นทำให้ค่าครองชีพเพิ่มขึ้น ตามแนวคิดคุณสามารถแยกอุปทานที่เพิ่มขึ้น (ลดค่าใช้จ่ายของที่อยู่อาศัย) และจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นในภายหลัง (เพิ่มต้นทุนของที่อยู่อาศัย)

สังเกตุฉันคาดว่าจะมีหลายกรณีที่ค่าใช้จ่ายของที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นด้วยอุปทานที่เพิ่มขึ้น นี่เป็นเพราะผลกระทบอื่น ๆ นอกเหนือจากผลกระทบโดยตรงจากอุปทานที่เพิ่มขึ้นลดค่าใช้จ่ายของที่อยู่อาศัย

สิ่งนี้อาจเกิดขึ้นได้ในสภาพที่ค่อนข้างพิเศษ

ฉันไม่แน่ใจว่าจะมีค่ามากในการพยายามที่จะระบุเงื่อนไขในคำสั่งทางทฤษฎีทางคณิตศาสตร์สำหรับสถานการณ์เช่นนั้นในอัมสเตอร์ดัม

ในสถานการณ์อื่นการดำรงอยู่ของผลกระทบด้านบวกและผลกระทบด้านเครือข่าย la la Valley นั้นสามารถสรุปได้อย่างกระชับในลักษณะที่เกี่ยวข้อง แต่แม้ว่าคุณจะสามารถสร้างคำแถลงเชิงทฤษฎีทางคณิตศาสตร์ที่แสดงบางสิ่งถึงผลกระทบของ "เมื่อมันเพียงพอแล้วและมาพร้อมกับความตะกละราคาก็อาจเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องแม้ว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้นเร็วกว่าจำนวนผู้อยู่อาศัยที่เข้ามา" ก็ตาม ใช้ที่จะเป็น

คำอธิบายที่เป็นไปได้ในทางปฏิบัติที่ค่อนข้างเป็นไปได้ซึ่งไม่ต้องการอะไรซับซ้อน: บางทีการขาดการลงทุนทางเลือกทำให้คนต้องลงทุนในบ้านมากขึ้นทำให้ราคาพุ่งสูงขึ้น บางทีผู้มาใหม่โดยเฉลี่ยก็ค่อนข้างร่ำรวยเมื่อเทียบกับผู้อยู่อาศัยก่อนหน้า (บางคนอาจเงินสดและย้ายไปอยู่ชานเมืองที่ราคาถูกกว่า); สภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำอาจส่งผลให้อัตราค่าเช่ารายเดือนของอสังหาริมทรัพย์เท่ากับราคาที่สูงขึ้น

ที่อยู่อาศัยเป็นสิ่งที่อยู่ภายใต้เหตุการณ์ทางเศรษฐกิจและสังคมซึ่งอาจให้ผลลัพธ์ที่หลากหลาย ดังนั้นนี่ไม่ใช่ปัญหา "อุปสงค์และอุปทาน" ที่ง่าย

ขั้นแรกใครบางคนจะต้องมีเงินซื้อบ้านนั่นคือธุรกิจและกิจกรรมการจ้างงานที่เพียงพอเพื่อสนับสนุนการซื้อบ้าน คุณสามารถสร้างบ้านได้มากมายในบริเวณที่ไม่มีที่ทำงาน แต่ไม่มีงานใกล้ ๆ ไม่มีใครไปซื้อเลย

ประการที่สองดินแดนหายากคุณไม่สามารถสร้างบ้าน / อพาร์ทเม้นท์บนที่ดินที่ใช้ไปแล้ว

ประการที่สามราคาที่อยู่อาศัยสามารถเก็งกำไรและเชื้อเพลิงได้โดยผ่อนปรนเงื่อนไขสินเชื่อของธนาคาร

สี่มีภาษีที่อยู่อาศัยเป็นเจ้าของและนโยบายเพื่อลดการเก็งกำไร

ประการที่ห้าการเก็งกำไรตามความต้องการ

ดังนั้นคุณจะเห็น:

• ฮ่องกง: บ้านราคาแพงที่มีการผูกขาดของผู้สร้างความชอบและการกำหนดราคาในสถานที่
• เยอรมนี: เพียงใจกลางเมืองที่หายากมีราคาแพงราคาที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองยังคงมีเสถียรภาพ ธนาคารมีการคัดกรองลูกค้าอย่างระมัดระวังห้องเล็ก ๆ เพื่อการเก็งกำไร