ตัวชี้วัดแบบใดที่จะบ่งบอกถึงบับเบิ้ลเฮาส์แทนที่จะเป็นมูลค่าตลาดที่แท้จริง

มีความกังวลว่าอ็อคแลนด์นิวซีแลนด์กำลังประสบปัญหาฟองสบู่ในที่พักอาศัย

โอ๊คแลนด์เป็นหนึ่งใน 10 เมืองที่ติดอันดับต้น ๆ ของโลกในเรื่องดัชนีการไม่ได้อยู่อาศัย

คำถามคือนักเศรษฐศาสตร์สามารถบอกได้อย่างไรว่าราคาบ้านสะท้อนถึงฟองสบู่หรือมูลค่าตลาดที่แท้จริง

ฉันจะดูค่าจ้างโดยเฉลี่ยอัตราอาชญากรรมความสุขและมาตรการทางสังคมอื่น ๆ ของเมือง (เช่นมีเหตุผลที่ผู้คนยินดีจ่ายเงินเพิ่มเติมสำหรับบ้านในเมืองยูโทเปีย) คำตอบที่ดีควรเขียนรายการเหล่านี้อย่างละเอียดและอธิบายความเกี่ยวข้องของตัวชี้วัดเหล่านี้

เมตริกแรกที่จะดูคืออัตราส่วนราคาต่อราคาเช่า ราคาค่าเช่าจะจับมูลค่าของบริการที่อยู่อาศัย (และเชื่อมโยงกับที่อยู่อาศัย) ที่จัดหาโดยสถานที่ให้บริการรวมถึงสิ่งต่าง ๆ เช่นความปลอดภัยในพื้นที่ใกล้เคียงโรงเรียนที่ดีและอื่น ๆ ในทางตรงกันข้ามราคาบ้านคือมูลค่าที่เป็นตัวเงินของกระแสที่อยู่อาศัยในอนาคตของบริการที่อยู่อาศัยรวมถึงราคาของสินทรัพย์ (ส่วนใหญ่ที่ดิน; เป็นผลให้อัตราส่วนราคาบ้านที่สูงขึ้นต่อค่าเช่าหมายความว่าการควบคุมมูลค่าการให้บริการที่อยู่อาศัยเราสังเกตผู้คนจ่ายเงินมากขึ้นสำหรับสินทรัพย์ที่อยู่อาศัย (เช่นที่ดิน)

นี่ไม่ได้หมายความว่าสินทรัพย์นั้นมีค่าเกินควร แต่อย่างน้อยก็ย้ายคุณไปในทิศทางที่ถูกต้องโดยการแยกราคาสินทรัพย์ออกจากมูลค่าของบริการที่อยู่อาศัย จากนั้นคุณสามารถเริ่มคิดเกี่ยวกับปัจจัยพื้นฐานอุปสงค์ / อุปทานที่นำไปใช้กับสินทรัพย์ที่อยู่อาศัยและสิ่งที่คุณต้องสมมติเพื่อสนับสนุนการประเมินมูลค่าของสินทรัพย์นั้น ๆ เชื่อมโยงกับการกู้ยืมเงินซื้อบ้านเพิ่มขึ้น)

ในขณะที่มันเป็นไปได้ที่จะกำหนดฟองในหลักการอย่างเข้มงวด (ดูตัวอย่างตลาดสินทรัพย์ที่ราคาละเมิดเงื่อนไขการข้ามผ่าน ) ในทางปฏิบัติมันอาจเป็นเรื่องยากหรือเป็นไปไม่ได้ที่จะระบุฟองที่เกิดขึ้นจริง

ตัวอย่างเช่น @dismalscience พูดถึงการดูอัตราส่วนราคาต่อราคาเช่าต่อบ้าน ฟังดูตรงไปตรงมา หากบ้านขายมากกว่ามูลค่าปัจจุบันสุทธิของค่าเช่าบ้านของคุณคุณจะมีฟองสบู่ แต่มีบิตที่ยุ่งยากมากมายในการวิเคราะห์นั้น ตลาดให้เช่าสำหรับบ้านครอบครัวเดี่ยวนั้นไม่แข็งแกร่งดังนั้นจึงเป็นการยากที่จะกำหนดค่าเช่าที่ถูกต้องจากตลาดที่มีหลายครอบครัว สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวในราคาที่ตลาดเป็นหลักไม่มีอยู่จริงดังนั้นค่าเช่าในอนาคตเป็นสิ่งที่ดีที่สุดในการคาดเดาการศึกษา และเราจะลดอัตราค่าเช่าที่เท่าไหร่ การลดราคาและส่วนของเจ้าของรุ่น (1999) โดย Portney และ Weyantทำให้เป็นกรณีที่ใช้ทุกอย่างระหว่างอัตราคิดลดที่ 0 กับผลตอบแทนตลาดหุ้น Trachtenberg (2011)ระบุว่าอัตราคิดลดที่เหมาะสมสำหรับนักวางแผนทางสังคมอาจเป็นลบได้ ด้วยความไม่แน่นอนและการประมาณการผิดพลาดทั้งหมดการประมาณการจะแตกต่างกัน บทความที่มีเหตุผลคนไม่เห็นด้วย: การมองโลกในแง่ดีและมองโลกในแง่ร้ายเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐก่อนการล่มสลาย ( Gerardi, Foote และ Willen (2010) ) แสดงให้เห็นว่านักวิชาการที่แตกต่างกันใช้วิธีการ ถ้าอาคารมีมูลค่าเกิน

ด้วยคำขอโทษสำหรับคำตอบของนักข่าว (ตามที่คนอื่น ๆ เคยสังเกตไว้แม้แต่การกำหนดฟองสบู่ในรูปแบบที่เข้มงวดก็เป็นเรื่องยาก)

ข้อมูลเกี่ยวกับการจัดหาที่อยู่อาศัยอาจมีการใช้งานบางส่วน ความต้องการที่อยู่อาศัยค่อนข้างไม่ยืดหยุ่น (ทุกคนต้องการที่อยู่อาศัย) ดังนั้นการเปลี่ยนแปลงของอุปทานควรจะแสดงในราคาและส่วนใหญ่น้อยกว่าในปริมาณของตลาด

ตัวอย่างเช่นสหราชอาณาจักรมีประสบการณ์เกี่ยวกับอัตราเงินเฟ้อของราคาบ้านอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 1950 แม้ในช่วงที่เศรษฐกิจถดถอยเมื่อเร็ว ๆ นี้การลดลงของราคาในสหราชอาณาจักรก็ค่อนข้างสั้นและเรียบง่าย หากเคยมีฟองแน่นอนนี่คือ?

(ที่มา )

แต่เราต้องจำไว้ว่าในราคาที่แข่งขันในตลาดจะถูกกำหนดโดยจุดตัดของอุปสงค์และอุปทาน ในปัจจุบันสหราชอาณาจักรกำลังสร้างบ้านประมาณ 150,000 หลังต่อปี แต่สร้างได้ประมาณ 250,000 หลังคาเรือนต่อปี ( แหล่งที่มา ) นี่เป็นส่วนหนึ่งของแนวโน้มระยะยาวที่เริ่มต้นจากการถอนตัวจากภาครัฐขนาดใหญ่จากการสร้างบ้าน

(ที่มา )

ตราบใดที่ความต้องการยังคงไม่ยืดหยุ่นและอุปทานไม่สามารถเติบโตตามความต้องการที่อยู่อาศัยจะกลายเป็นทรัพยากรที่ขาดแคลนมากขึ้นและเราควรคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

จริงๆแล้วมันค่อนข้างง่าย สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ 1) ส่วนใหญ่ของการซื้อบ้านจะทำผ่านการให้สินเชื่อจำนองและ 2) การปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่มากกว่าการชำระคืนเงินกู้ของธนาคารทำให้เกิดการสร้างเงิน

ดังนั้นก่อนตรวจสอบว่ามีการเพิ่มขึ้นอย่างผิดปกติในการจัดหาเงินที่เกิดขึ้น - ถ้าใช่แล้วมีฟองและถ้าไม่แล้วการเพิ่มขึ้นอาจเป็นปกติที่คาดว่าจะเป็นผลมาจากการขยายตัวทางการเงิน สิ่งนี้ค่อนข้างง่ายต่อการตรวจสอบโดยดูจากสถิติที่เกี่ยวข้องกับจำนวนเงินที่ถูกเก็บไว้ในเงินฝากธนาคาร (โดยทั่วไปคือ M2 หรือ M3 คำจำกัดความที่แม่นยำแตกต่างกันไปในแต่ละประเทศ)

สิ่งสำคัญที่ต้องชื่นชมคือเนื่องจากการขยายตัวตามปกติของปริมาณเงินของระบบธนาคารเมื่อเวลาผ่านไปและโดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากเงินมีผลโดยตรงต่อราคาบ้านการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านในระยะยาวเป็นเพียงการคาดการณ์เนื่องจาก การทำงานของระบบธนาคาร เฉพาะในกรณีที่สภาพเศรษฐกิจเลวร้ายลงจริงๆ เช่นนี้ไม่ได้เกิดขึ้นในดีทรอยต์ การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบหรือแม้แต่การเปลี่ยนแปลงที่เรียบง่ายในการกำหนดและการปฏิบัติเกี่ยวกับจำนวนของการให้กู้ยืมสามารถทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในการขยายตัวทางการเงินได้อย่างง่ายดายตัวอย่างเช่นหากธนาคารเปลี่ยนจากการเรียกร้องเงินฝาก 20% เป็นเงินมัดจำ 10% สำหรับการซื้อบ้าน

นอกจากนี้ยังเป็นไปได้สำหรับสินเชื่อบ้านที่จะเพิ่มขึ้นโดยไม่เพิ่มความผิดปกติในปริมาณเงิน - โดยเฉพาะอย่างยิ่งความผิดพลาดในปี 2008 ในสหรัฐอเมริกาและที่อื่น ๆ เกิดจากการเพิ่มขึ้นของการให้สินเชื่อเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นอย่างมาก สิ่งนี้มีผลที่น่าสนใจในการเพิ่มปริมาณการให้สินเชื่อที่เกิดขึ้นในระบบธนาคาร (จากนั้นถูกย้ายออกไปข้างนอก) โดยไม่เพิ่มปริมาณเงิน สิ่งนี้ทำให้ในเวลานั้นมองไม่เห็นค่อนข้างภายหลังสหรัฐอเมริกาและประเทศอื่น ๆ ได้แนะนำสถิติการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ที่อนุญาตให้มีการติดตาม

โดยทั่วไปการเปลี่ยนแปลงที่เพิ่มปริมาณเงินจะทำให้เกิดการเพิ่มขึ้นของราคาที่ใหญ่กว่าการเปลี่ยนแปลงที่เพิ่มจำนวนการให้สินเชื่อเท่านั้น แต่ระบบทั้งหมดนั้นได้รับการยกระดับอย่างมีนัยสำคัญซึ่งนำไปสู่การตอบสนองต่อแรงกระตุ้นเชิงเส้น

ดังนั้นถ้าเราดูตัวเลขนิวซีแลนด์:

ปริมาณเงินนิวซีแลนด์

ดูเหมือนว่าปริมาณเงินจะอยู่ในระดับคงที่หลังจากเกิดความผิดพลาดในปี 2551 เป็นเวลา 3 ปีและตอนนี้กลับมาเป็นสิ่งที่ใกล้เคียงกับอัตราการขยายตัว "ปกติ" ซึ่งจะอธิบายการรับรู้ของฟองสบู่ (อัตราการขยายตัวทางการเงินที่ปกติควรเป็นคำถามเปิดการวิจัย) ดูเหมือนว่าจะไม่มีสถิติการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์แยกต่างหากและอาจมีการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์เป็นจำนวนมาก แต่เป็นสิ่งที่ต้องจับตามอง

ฉันจะนำคุณไปยังวิกิพีเดียซึ่งมีข้อมูลที่ดีพอสมควร

หนึ่งในสิ่งสำคัญเกี่ยวกับการเก็งกำไรฟองคือพวกเขายากที่จะระบุก่อนที่จะระเบิด มันยากมากที่จะบอกว่าตลาดกำลังตีราคาสินทรัพย์มากเกินไปหรือการเปลี่ยนแปลงของสภาพเศรษฐกิจทำให้มูลค่าที่แท้จริงเพิ่มขึ้น ที่กล่าวว่ามีสัญญาณบางอย่างที่เกิดขึ้นฟอง หนึ่งในนั้นคือความต้องการสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น

ความคิดเห็นเพิ่มเติมจริง ๆ แต่การเช่าอาจทำให้เข้าใจผิด

เป็นเพียงตัวอย่างด่วน ในด้านอุปสงค์ในเดนมาร์กคุณจะได้รับเงินอุดหนุนค่าเช่าต่าง ๆ เมื่อคุณอยู่ในระดับรายได้ที่แน่นอน ตัวอย่างเช่นหากคุณมีห้องครัวที่ติดตั้งและภายใต้รายได้ค่อนข้างสูงคุณจะได้รับเงินช่วยเหลือจำนวนมาก คุณยังมีเงินช่วยเหลือสำหรับผู้สูงอายุและอีกไม่กี่อย่าง

ในด้านอุปทานคุณมีกฎระเบียบที่เชื่อมโยงกับอายุบ้าน / อพาร์ทเมนต์คือสิ่งที่คุณให้เช่า ตัวอย่างเช่นถ้าฉันเป็นเจ้าของอาคารที่เก่ากว่า 1990 มีขีด จำกัด สูงสุดที่ฉันสามารถเรียกเก็บเงินได้ จำนวนนี้ไม่ได้ผูกติดกับราคาที่ฉันจ่ายสำหรับอาคาร ดังนั้นถ้าคุณจะดูค่าเช่าในเมืองที่ฉันอาศัยอยู่ (ซึ่งเป็นเมืองเก่า) คุณมีละแวกใกล้เคียงทั้งหมดที่จะทำให้เข้าใจผิดในแง่ของราคาเช่าเมื่อเทียบกับสิ่งที่คุณจะพูดว่าจะเป็นราคาตลาดที่ยุติธรรม

นอกจากนี้ฉันสามารถบ่นว่าหลังจากที่พวกเขาได้ตกลงที่จะทำสัญญา - และได้รับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญซึ่งไม่ได้ขึ้นอยู่กับมูลค่าตลาดของบ้าน